23区内でも大きく異なる土地評価額： 不動産取得税と投資戦略への影響

豊島区巣鴨のワンルームマンションと港区南麻布のマンションについて、不動産取得税の通知書が届きました。同じ東京都23区内でありながら、その評価額には驚くほどの違いがありました。巣鴨の物件、974.77平方メートルに対して約3億5千万円、平米あたり約35万9千円。一方、南麻布の物件は250.89平方メートルで約2億3千万円、平米あたり約91万4千円という評価額でした。 この土地評価額の違いは、不動産取得税に如実に表れています。巣鴨の物件の税額は23,200円だったのに対し、南麻布の物件の税額は124,300円と、なんと5倍以上の差が生じました。巣鴨のマンションが89戸であるのに対し、南麻布のマンションが22戸という戸数の違いも、それぞれのエリアの特性を反映しているのかもしれません。 興味深いのは、この地価評価の違いが、ワンルームマンション投資の利回りにも影響を与えている点です。土地評価の高い南麻布の利回りは4.3%であるのに対し、巣鴨は5.6%と、明確な開きがあります。価格自体も、南麻布の物件は巣鴨の約2倍です。 都心のワンルームマンション投資と言っても、画一的なものではありません。利回りを重視して安定したキャッシュフローを狙うのか、それとも将来的な資産価値の向上を見込んで投資するのか。最終的にどちらが良い結果を生むかは現時点では分かりませんが、異なる条件の物件に投資することで、それぞれの戦略の成果を比較検証できると考えています。今回の不動産取得税の通知書は、改めて都心における土地評価の多様性と、それが不動産投資に与える影響について深く考えるきっかけとなりました。

豊島区巣鴨と港区南麻布の不動産取得税の違い

結論： 東京都23区内であっても、土地の評価額によって不動産取得税に大きな差が生じる。 理由： 豊島区巣鴨と港区南麻布の不動産取得税の通知書を比較することで、その違いが具体的に示されているからである。 具体例： 巣鴨の物件（974.77平方メートル、約3億5千万円）の不動産取得税額が23,200円であるのに対し、南麻布の物件（250.89平方メートル、約2億3千万円）の税額は124,300円と、約5倍以上の差がある。これは、それぞれの土地の評価額（巣鴨：平米35万9千円、南麻布：平米91万4千円）に大きな開きがあるためである。 結論： したがって、同じ23区内であっても、立地によって土地の評価額が大きく異なり、それが不動産取得税に顕著に影響することがわかる。

地価評価とマンションの特性

結論： 土地の評価額が高いエリア（南麻布）と比較的低いエリア（巣鴨）では、マンションの戸数や価格帯に違いが見られる。 理由： 南麻布は地価が高いため、一般的に戸数を絞った高価格帯のマンションが多く、一方、巣鴨は比較的戸数の多いマンションが存在する傾向があるからである。 具体例： 巣鴨のマンションは89戸であるのに対し、南麻布のマンションは22戸と、戸数に大きな違いが見られる。また、価格も南麻布の物件は巣鴨の物件の約2倍となっている。 結論： したがって、23区内でもエリアによって地価評価が異なり、それがマンションの規模や価格設定に影響を与えていると考えられる。

利回りと資産価値の異なる投資戦略

結論： 都心のワンルームマンション投資においては、利回りを重視する物件と資産価値の向上に着目する物件という異なる投資戦略が存在する。 理由： 土地の評価額が高いエリアは一般的に利回りが低くなる傾向がある一方、将来的な資産価値の上昇が期待できる可能性があり、逆に地価が低いエリアは比較的高い利回りが期待できるが、資産価値の変動リスクも考慮する必要があるからである。 具体例： 南麻布の物件の利回りは4.3%であるのに対し、巣鴨の物件の利回りは5.6%と開きがある。これは、物件価格の違いが直接利回りに影響しているためである。 結論： したがって、都心のワンルームマンション投資においては、投資目的やリスク許容度に応じて、利回りを追求するのか、資産価値に着目するのかという異なる戦略を検討する必要がある。

異なる条件の物件への投資

結論： 異なる条件の物件に投資することで、それぞれの投資戦略の成果を比較検証することが可能となる。 理由： 利回りを重視する物件と資産価値に着目する物件の両方に投資することで、将来的にどちらの戦略がより良い結果をもたらすのかを、実際の運用を通して検証できるからである。 具体例： 巣鴨と南麻布という異なる特性を持つエリアのワンルームマンションに投資することで、それぞれの家賃収入や資産価値の変動を長期的に観察し、投資判断の参考にすることができる。 結論： したがって、異なる条件の物件への投資は、多様な視点から不動産投資を理解し、将来の投資判断に役立てるための有効な手段と言える。